发布时间：2024-11-16 10:11:51 来源: sp20241116
这个“五一”假期，楼市表现备受关注。“五一”小长假前一天晚上，北京对执行了13年的限购政策首次优化调整。根据新政，已拥有住房达到限购套数的居民家庭，可在五环外新购一套住房。此次限购政策调整适逢“五一”假期，据多位市场人士反馈，五环外多个新房售楼处到访量明显增多。
就在北京发布新政的同一日，还有天津、惠州也发布楼市优化的通知。业内人士认为，从政策优化节点来看，恰逢节日促销时期，政策的调整尤其是核心城市的政策调整能短时间刺激成交量达到一个小高峰，提振市场的信心，但随着市场需求逐渐回归常态，政策的带动效应值得持续关注。
新政后五环外新房看房量增加
根据4月30日北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于优化调整本市住房限购政策的通知》(以下简称《通知》)，北京市在执行现有住房限购政策的基础上，允许相应的居民家庭(含夫妻双方及未成年子女，下同)或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。
按照《通知》，如果是已拥有2套住房的京籍家庭，可在五环外增购1套住房，成为“三房家庭”。而在“限购”优化前，北京市户籍居民家庭最多可拥有两套住房。
“这意味着执行了13年的限购政策得到优化，意义重大。”中指研究院市场研究总监陈文静指出，北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，对五环外增加1套购房指标有望带动新房市场活跃度提升。
某一线经纪人对本刊表示，有部分客户工作地址变更到五环外，而之前已有五环内房产，如果按照以前的政策，这部分群体为了减少通勤时间会选择在工作地点周边租房住，新政为这部分群体提供了再次购房的机会；此外，还有一些客户想为家里老人找一处五环外的房子用于养老，但是五环内的房子基于自身居住需求又不想卖，这个政策的出台就解决了燃眉之急。
据本刊了解，五环外大户型改善型新房市场，受新政影响更为显著。“在限购解除新政出台后，项目当晚就接到了超过30个买房咨询电话，‘五一’假期期间每日到访接近百组。”龙湖建工·九里熙宸项目相关负责人对本刊表示。
位于海淀的香山樾项目“五一”假期销售20余套，销售金额达5.28亿元。此外，香山樾园林示范区即将于本月中旬开放，预期对销售的拉动作用会更加显著。
位于昌平新城东区板块的建发·观堂府于4月底开放实景展示区，据项目相关负责人介绍，“五一”假期期间，项目客流明显增加，有五六百组上千人看房，累计成交38套。
建发集团的另一项目——位于顺义后沙峪板块的建发·观云，在新政后同样出现改善型客户量增加的情况。“‘五一’假期期间到访三百多组六百多人，累计成交十余套。”项目相关负责人对本刊表示，建发·观云主打新中式改善产品，主力户型建筑面积约130-210平方米。
中指研究院分析师表示，从市场反馈来看，五环外多个新房售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加20%左右。不过，从区域和项目来看，整体分化依然比较明显，顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域，市场活跃度相对更高，客户到访量增加更为明显。
北京链家研究院院长高原认为，此次政策给改善性购房群体带来更多利好。近年来居民改善自身居住条件需求逐年增加，但基于工作、生活实际乃至情感因素考虑，部分家庭也希望保留原有住房。同时，伴随着产业结构升级与空间布局调整，北京市部分家庭也出现了职住分离的现象，很多居民均有在工作地周边购置住房、减少通勤压力的需求。
“当前，前述的改善性购房者已成为北京住宅市场的主力购房群体，此次政策调整对于这类群体具有直接和显著的意义。”高原称。
项目推出“花式”优惠
赠送物业费、特定房源折上购、到访有礼……在新政释放较强市场放松信号的同时，部分房企把握政策优化窗口期推出新盘，并加大促销力度。
另一方面，在产品力内卷的市场下，多个房企在假期开放示范区、实景园林等，以提升项目的吸引力，邀约客户到访参与，促进房源去化。
北京龙湖方面表示，龙湖顺义·御湖境目前处于实景兑现阶段，这次“五一”期间，龙湖结合实景园林、会所等所见即所得的生活场景，配合项目举办的游园、露营、休闲娱乐活动及限量房源优惠，实现了约2成客户首次到访即成交的热销场景。
在限购政策松动与优惠刺激下，北京购房需求逐步释放。中指研究院数据显示，今年5月1日-5日，北京新建商品住宅成交1.65万平方米，日均成交0.33万平方米，日均成交面积较去年“五一”假期(2023.4.29-2023.5.3)增长19%。
政策释放宽松信号，“五一”期间，北京市二手住宅市场活跃度也有所提升。从北京链家三方协议成交情况来看，2024年“五一”假期相较2023年“五一”假期成交增长近四成，带看数据也有近似幅度增长。
其中，经北京链家成交的五环外二手住房占到全市的40.3%，相较去年同期33.9%与今年四月平均35.8%的水平，五环外成交比重显著提高。
与新房相似，五环外二手房成交也显现出改善性需求释放显著加快的趋势。“从‘五一’期间链家三方协议成交来看，144平方米以上住房销售增长55.6%，高于同期144平方米以下住房38.4%的销售增幅，也体现出长期需求变化叠加政策利好背景下，改善性需求释放显著加快的趋势。”高原表示。
此次限购政策优化后，有业界观点认为或可对二手房价格维稳起到一定作用。“对于很多置换客户来说，卖二手房压力较大，需要快速降价出售，新政后，对这部分群体来说，二手房的出售急迫性或许会有所减弱。”某房产经纪人分析。
未来政策仍具备优化空间
就在北京发布新政的同一日，还有天津、惠州也发布楼市优化政策的通知。天津放宽京冀人群购房门槛，刺激潜在需求释放；惠州则出台取消住房限售、鼓励支持住房“以旧换新”活动、加大公积金贷款优惠力度等措施。
在小长假第一天，又有南京、无锡、中山三地发布楼市新政，其中南京公积金新政可实现常州、扬州等9个南京都市圈城市公积金互认互贷。近期重点城市密集释放新一轮政策宽松信号，楼市政策“松绑”力度加码。
受政策激励，今年“五一”假期二手房市场交易量同比大幅增长。贝壳研究院数据显示，2024年“五一”假期，重点50城二手房日均交易量较2023年同期增长29%。
在政策优化及项目促销带动下，新房项目到访量总体也较之前有所增加。中指研究院的数据统计，今年“五一”假期，22个代表城市新房日均销售面积恢复至2019年假期水平的七成左右。“五一”假期日均成交(2024.5.1-2024.5.5)与去年“五一”假期后三天日均成交(2023.5.1-2023.5.3)对比，日均销售面积小幅下降6%。
业内人士指出，近期多个城市优化楼市政策，进一步释放利好，但楼市调整压力仍在，且城市之间还将延续分化行情。“北京、成都等地因优化政策刺激，短期内来访、认购上升，市场热度有望延续，而大多数城市行情仍相对平淡。”克而瑞集团董事长丁祖昱表示，虽“五一”市场整体保持稳步复苏态势，不过政策端仍有待进一步发力。
在陈文静看来，当前北京限购政策仍较为严格，从支持刚需和多样化改善性住房需求角度，以及从城市未来发展空间格局的角度看，未来北京针对不同人群、不同面积段、不同区域的限购政策存在优化预期。“北京房地产政策依然具备优化空间，渐进式优化或成主要方式。” 文/陈天奕
来源：北京晚报 【编辑:曹子健】